Türk Medeni Kanunu’ nda taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları bölümünde şufa (önalım) hakkına yer verilmiştir. Önalım hakkını kullanabilmek için paylı bir mülkiyetin olması gerekmektedir.

Şufa (Önalım) hakkı: paylı mülkiyetli taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazlardaki payını kısmen ya da tamamen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara satılan bu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılması ile kullanılabilir hale gelir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 02/10/2014 tarihli 2014/10866 Kararı)

TMK madde 732’ye göre önalım hakkı sahibi:

Madde 732: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Şufa hakkı, bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Şufa davasının davalısı gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişidir. Paydaş payını diğer bir paydaşa satarsa şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir.

Şufa davasında görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’ dir. Yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

TMK madde 733’ de: “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

Şufa hakkını kullanma süresi için hak düşürücü süreler kanunda belirtilmiştir. Gayrimenkulün alıcısı tarafından satış paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde davanın açılması gerekir. Bu süre geçtikten sonra dava açılması mümkün değildir.

Şufa hakkı sahibi paydaşlara satışı noter vasıtasıyla bildirmemişse satışın üzerinden iki yıl geçmekle dava hakkı düşer.

TMK madde 733’ e göre paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Fakat satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.

Madde 734(Kullanılması):Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı

TMK Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda,şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Sözleşmeden doğan şufa hakkı,yükümlüsünün hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine dava yoluyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında kendisine nakil yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır.