Bir yargılama sonucunda, mahkeme kararının yazıldığı ve taraflara verilen, imzalı ve mühürlü resmi belgeye İLAM adı verilir. İlama dayanılarak yapılan icra takibine ilamlı icra takibi, ilam olmaksızın alacaklının icra dairesine başvurarak yürütülen icra takibine ise İlamsız İcra Takibi adı verilir.

İcra ve İflas Kanunu’ nda üç tür ilamsız takip türü öngörülmüştür. İlamsız üç takip türü:

• Genel Haciz Yoluyla Takip,
• Kambiyo Senetlerine Özgü Haciz Yoluyla Takip ve
• Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi’ dir.

Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip; kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi nedeniyle başlatılabilir. Bu iki sebebe dayanarak açılan tahliye davalarının ispat vasıtaları ve yasal şartları farklıdır.

Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takipte kira bedellerinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi ile oluşan olumsuzluklar cebri icra yoluyla giderilir.

Kiralayan kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine İcra Müdürlüğü’ ne başvurarak ödeme emri gönderir. Kira alacağına ilişkin başlatılan takip ihtar sayılır. Ödeme emri ile kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği belirtilir.

İş yeri kiralarında İcra Daireleri,damga vergisini yatırılmadan icra takibini başlatmamaktadır. Kiralanan iş yerleri hakkında, tahliye talepli takip başlatılırken damga vergisine dikkat edilmelidir.

Ödeme Emrinde “7 gün içerisinde borç ödenmezse haciz yapılacağı ve 30 gün içerisinde tüm kira borcu fer’ ileri ile birlikte kapatılmazsa kira sözleşmesinin fesh olunacağı ve kiralananın tahliye olunacağı” ihtar edilir. Yedi günlük süre ödeme emrinin borçluya tebliğinden itibaren işlemeye başlar. İlamsız icra takiplerinde genel haciz süresi 7 gündür. 30 günlük süre ise 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 315’ de belirtilmiştir.

TBK madde 315’ e göre:

“Kiracı,kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Borçlu kira bedeli ve üzerine düşen aidat yükümlülükleri, icra masrafları gibi alacakların tamamını 30 gün içerisinde ödemelidir.

Borçlunun genel haciz yoluyla takipte olduğu gibi kira borcuna veya kira ilişkisine itiraz hakkı mevcuttur.

Borçlu 7 gün içerisinde borca itiraz ederse takip durur. Eğer itiraz sadece borca itiraz şeklindeyse, imzaya itiraz edilmemişse, bu durumda icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılır. Borca itiraz edilmiş ancak imzaya itirazda bulunulmamışsa; İİK 68.Maddede yer alan imzası ikrar edilmiş bir belge vardır. Bu davada,borçlu/kiracı, borcu/kirayı ödediğine dair evrak sunamazsa itiraz kaldırılır. 

İlamsız tahliye takibi genel haciz yoluyla yapılan takipten farksızdır. Fakat kira alacağının tahsili amacıyla yapılacak icra takibinde mutlaka tahliye talebinin bulunması gerekir. Eğer takip talebinde tahliye talebinde bulunulmamış ise kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunamaz.

Konuya ilişkin Yargıtay 8.Hukuk Dairesi’ nin 18/09/2017 tarihli 2017/13162E, 2017/10909K sayılı İçtihat’ ında:

“Dava, davalı kefillerin itirazlarının kaldırılması ve kiracının tahliyesi istemlerine ilişkindir.

Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için,takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir.Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka,kiracının tahliyesini İİK’ nın 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır.Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir.

Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boş yere tahliye talebinin yazılması gerekir.Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.

Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez.

Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken tahliye kararıverilmesi hatalıdır.”

Tahliye istekli icra takibi yapılabilmesi için kira sözleşmesinin bulunması şarttır.

Adi yazılı kira sözleşmesinde imzanın inkar edilmesi veya sözlü akde karşı çıkılması halinde kiralayan icra mahkemesinden tahliye isteyemez. Böyle bir durumda genel mahkemede dava açılır.

Ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren hem 7 günlük süre hem de 30 günlük süre başlar. Kiracı borcunu 30 gün içerisinde ödemez ve itiraz süresi içinde de itiraz etmezse takip kesinleşir. Kiraya veren bir taraftan alacağın tahsili için takibe devam eder, 30 günlük süre bittikten sonra İcra Mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kiracı süresi içerisinde takibe itiraz etmezse kira sözleşmesinin varlığını ve talep edilen kira borcunu kabul etmiş sayılır. İtiraz edilmezse takip kesinleşir. Takip kesinleşse de alacaklı tarafından yasal süreler beklenir. 30 günlük ödeme süresinde kiracı borcunu ödemezse;

• Kiraya veren alacaklı İcra Mahkemesinden kiralananın tahliyesini isteyebilir.
• Alacağının tahsili amacıyla borçlu kiracının mallarını üzerinde haciz işlemi yapabilir.

30 gün bitiminden itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesinden tahliye talep edilmelidir. Tahliye davasında kira sözleşmesinin yazılı olması şartı aranmaz. Tahliye davası sonunda kiralananın tahliyesine hükmedilirse, tahliyenin gerçekleştirilebilmesi için mahkeme kararının borçluya tefhim edilmişse (karar yüzüne karşı verilmişse), tebliği beklemeye gerek kalmadan 10 gün içerisinde, icra dosyasına sunulacak karar ile tahliyeyi gerçekleştirilebilir. Tebliğ edilmişse, tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Bu sürenin geçmesinden sonra cebri icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.

Tahliye kararı üzerine borçlu kiracı üç aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabilir. (İİK madde 269 c/3, İİK 36. madde)

Tahliyeye gitmeden tahliye harcı yatırılmalıdır. Tahliyeye gidilirken 6 aylık yedi emin deposu ücreti, nakliye masraflarına yetecek miktarda para bulundurulmalıdır.

Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurabilmek için yazılı bir kira veya tahliye taahhüdü bulunmalıdır. Kiralanan yerlerin tahliyesi için sürenin bitmesi, süre sonunda kiralananın tahliye edileceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü verilmiş olmalıdır.

Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliyede İcra Dairesi ödeme emri değil, tahliye emri gönderir.

Takibin kesinleşmesinin ardından sadece tahliye söz konusudur. Kiraya veren kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. (İİK272/1; TBK 352.m). Bu süre hak düşürücüdür.

Tahliye talebi ile birlikte yazılı kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü İcra Müdürlüğü’ ne verilir. Kiracı tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde takibe itiraz edebilir.

Kiracı açıkça ve ayrıca imzayı inkâr ederse, kiraya veren kiracıya Sulh Hukuk Mahkemesi’ nde tahliye davası açar.

Kiracı itiraz etmez ya da itiraz edip de itirazı alacaklı tarafından kaldırılırsa İcra Dairesi kiracıyı taşınmazdan zorla çıkarır.