Arsa payı kat sözleşmesi uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sözleşmedir. Bu sözleme Türk Borçlar Kanunu’ nda düzenlenmemiştir. Kanunda düzenlenmeyen bu sözleşme atipik (isimsiz) bir sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi karma bir sözleşmedir. İki tarafa borç yükleyen çifte tipli bir sözleşmedir. Arsa sahibi sözleşme ile yükleniciye (müteaahite) arsa payını devretmeyi borçlanırken yüklenici de bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa eder.

Yargıtay sözleşmeyi çift tipli karma sözleşme olarak nitelendirmiştir: “… Böylece arsa payı karşılığında apartman (kat) yapımını öngören sözleşme ilişkisi kurulmuştur ki, burada iki tipli karma bir sözleşme söz konusu olmaktadır. Davacının yüklendiği eser meydana getirme edimi için,Borçlar Yasasının bu tip sözleşmeyi düzenleyen hükümlerinin uygulanmasına karşılık, davalıların pay mülkiyetini geçirme borcu yönünden satıma ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır…”

Sözleşmenin geçerliliği remi şekle bağlıdır. Taşınmazı konu alan bu sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi’ nin bu konudaki görüşü: “Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmamıştır. Sözleşmenin sadece noterde tasdik ettirildiği anlaşılmaktadır. İnşaat yüklenici tarafından tamamlanmadığı gibi yükleniciye tapu devri de yapılmamıştır. Bu yönler dikkate alındığında taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin bulunmadığı açıktır. Yapılan sözleşme yok hükmündedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin yok hükmünde olması durumunda tarafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri alabilirler.”Noterlikçe yapılmamış kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. Tarafların verdikleri ancak sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri gereği geri istenebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerindeki gibi arsa karşılığı inşaat sözleşmesinde de tapu kütüğüne şerh düşülmelidir.

Müteahhit (yüklenici) mimari projeye uygun bir şekilde yapıyı bitirmeli, arsa sahibine devretmesi gereken bağımsız bölümleri devretmelidir. Böylece müteahhidin iki sorumluluğu vardır. Eserin teknik şartnameye uygun olarak meydana getirilmesi, şartnameye uygun olarak teslim edilmesidir.

Yüklenici (müteahhit) yükümlülüğünü yerine getirirken arsa sahibinin hukuki menfaatini gözetmek zorundadır. Yüklenici, yüklendiği işi bizzat kedisi yaptırmak yükümlülüğü altındadır. 

Borçlar Kanunu madde 112 uyarınca : “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu,kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” Müteahhit doğan zararı gidermekle yükümlüdür.

Borcun ifa edilmemesinden dolayı Borçlar Kanunu madde 113 kapsamında da sorumludur:“Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.

Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür.

Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir.” Arsa sahibinin geciken süre için gecikme tazminatı talep etme hakkı vardır.Müteahhit nam ve hesabına inşaatın kalan kısmını bitirebilir.

Genel olarak da BK madde 114 uygulanacaktır: “Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur.Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir.”

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırılık durumuna karşılık cezai şart mutlaka kararlaştırılır. Müteahhitin edimi geciktirmesi durumunda cezai şart derhal doğar.