Taşınmaz satış vaadi, eski adıyla gayrimenkul satış vaadi toplumda sık başvurulan bir yoldur.

Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi: bir taşınmazın ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme,taahhütnamedir. Sözleşmedeki vaad borçlusu belli bir taşınmazı satmayı vaad eder, vaad alacaklısı da bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı olarak borçlanır.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması bazı şartlara bağlıdır.

Medeni Kanun madde 706’ ya göre:

“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.” Resmi şekilde yapılmayan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi geçersizdir.

Noterlik Kanunu madde 29’ da: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.” denilmiştir.  Kanunlarda belirtilen istisnalar hariç ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

Noterlik Kanunu madde 60/3 ‘de noterlerin görevleri arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapması görevleri arasında belirtilmiştir.

Noterlik Kanunu madde 89 düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemlerde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin bu fasıl hükümlerine göre düzenleneceği belirtilmiştir. Sözleşme noterde iki tarafın imzası ile geçerlilik kazanır.

Kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz hale gelir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması halinde yapılan sözleşme geçerli olmaz.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde satın almayı vaad eden tarafın ödeyeceği bedelin açıkça sözleşmede belirtilmiş olması gerekir. Ödenecek bedelin ödeme şekline ilişkin açık hüküm olması da zorunludur. ( ödenecek bedelin taksit ya da peşin olacağına ilişkin hüküm)

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaad eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaad edilene devretmekle yükümlüdür. Taahhüt sözleşmesi olduğundan sözleşmenin yapıldığı anda gayrimenkulün mülkiyetine sahip olmak şart değildir. Vaad borçlusu ileri bir zamanda söz konusu taşınmazı vaad alacaklısına devretmeyi taahhüt eder. Sözleşmeye aykırı aksi bir durum oluşursa TBK ilgili hükümleri gereği tazminat borcu doğar.

Taşınmazı satın almayı vaad eden taraf ise sözleşmede belirtilen bedeli ve sözleşmede belirtilen ödeme şekli ile ödemekle yükümlüdür.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde kanunda belirtilen özel bir zamanaşımı mevcut değildir. Borçlar Kanunu madde 146 hükümleri gereği 10 yıllık zamanaşımına tabiidir.

Zamanaşımı süresinin ne zaman başlayacağı Yargıtay kararlarında belirtilmiştir.

Yargıtay kararlarına göre zamanaşımı ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlar.